كتاب فقه المعاملات

[استحقاق الشريك الجديد في العين المستأجرة لجزء من الأجرة]

المصدر: كتاب الأجوبة الشرعية في التطبيقات المصرفية الجزء الأول إدارة التطوير والبحوث مجموعة دله البركة فتوى رقم (٣١)

السؤال:

نرجو إفتاءنا هل يجوز طرح عقارات مؤجرة سابقا في صندوق استثماري؟

الجواب:

إن العقارات المؤجرة ليست محلا للطرح في صندوق استثماري مقتصر عليها لاستحقاق على عائد إيجاري للمستثمر المساهم أو الشريك الذي يدخل في المشاركة بعد عقد الإيجار ذلك أن منفعة العقار بإبرام عقد الإيجار تصبح مالكا للمستأجر فلا سبيل لمالك العقار لبيع حصته من هذه المنفعة وبالتالي استحقاق الشريك لحصة من الريع لأن الذي يملكه مالك العقار بعد إيجاره هو بدل المنفعة الدين الذي في ذمة المستأجر ولا يجوز بيع الدين لغير من هو عليه

كل ما في الأمر أن المالك يستطيع التصرف في رقبة العقار بيعا خالصا أو لحصة منه على سبيل المشاركة وهذا البيع إن تم والمشتري عالم بالإجارة كان من قبيل البيع مع استثناء المنفعة مدة معلومة وإن كان مع جهله بالإجارة فله حق الفسخ والإجارة مستمرة والأجرة للمالك الذي أجر المنفعة وحده

وقد جاء في فتاوى ندوة البركة الثانية النص على هذه الحالة التي يمتنع فيها إشراك شخص ثالث في عقد الإيجار الأول ليصبح شريكا في فرق الإيجار عن طريق بيعه لحصته في ملك المنفعة الذي دخل في ضمان المستأجر الأول وكان الجواب

أما إذا خرج حق المنفعة من تصرفه بعقد إيجار لاحق أي لاحق لملكية المنفعة للمؤجر الأول سواء ملكها مع الرقبة أو ملكها وحدها باستئجارها من المالك الأصلي ليقوم بإيجارها للغير فلا يجوز عندئذ التصرف فيما خرج من ملكه وأصبح دينا له في ذمة الغير

وتعليل هذا أن العقارات المؤجرة قبل الإصدار قد خرجت منفعتها من ملك المجموعة فليس بوسعها أن تشارك أحدا في تلك المنفعة وأن اشتراك المستثمر في تملك هذه العقارات مقصور على تملك الرقبة فقط

أما إن حصلت المشاركة قبل إبرام عقد الإيجار ثم تم إيجار العقارات فالشريك مستحق من الغلة بقدر حصته لأنه تملك حصة من العين والمنفعة معا

والمخرج من هذا أن يقتصر في عمليات الطرح للمشاركة على ما لم يتم إيجاره بالفعل وللوصول إلى ذلك يمكن إجراء عقود إيجار متتالية على فترات دورية وتطرح للاكتتاب العقارات الخالية من عقود إيجار ثم تبرم عقود الإيجار ولا يمنع من هذا وجود اتفاقيات عامة (إطار) للمواعدة على القيام بالإيجار دون إبرام عقد الإيجار نفسه مهما شمل ذلك الإطار العام من مدة لكن ينص فيه على أنه لابد من إشعارات متبادلة لإبرام الإيجار بالشروط والمواصفات المبينة في الإطار العام

وبذلك تحصل المشاركة مع العملاء في ملكية العقار وبالتالي ملكية منفعته قبل تمليك المنفعة للغير وصيرورة محل المشاركة عبارة عن دين في ذمة المستأجر