[تمويل تملك العقارات عن طريق المشاركة]
المصدر: كتاب الفتاوى الشرعية في الاقتصاد إدارة التطوير والبحوث مجموعة دله البركة ندوة البركة السادسة الفتوى رقم (٤)
السؤال:
تقوم العلاقة التعاقدية بين مقدم الطلب (الشريك) والبنك على حيازة عقار للبيع لصالح كل من الطرفين حسب نسبة مشاركة كل طرف في قيمة الشراء ويعبر عن هذه النسبة بأسهم قيمة كل سهم يتفق عليه في بداية التعاقد ومقداره (١) جنيه إسترليني لا غير وتظل هذه القيمة ثابتة طيلة مدة التعاقد كما يظل العقار قابلا للبيع حتى يتيح للبنك بيع أسهمه في العقار بطريقة دورية (كل شهر مثلا) إلى المشتري كما يتيح بالتالي للبنك شراء أسهم البنك دوريا وعليه فإن الملكية تنتقل تدريجيا إلى المشتري خلال المدة المتفق عليها وبما أن المشتري هو المستفيد من العقار فإنه يدفع إلى البنك ريعا أو إيجارا مقابل هذه المنفعة يسمى (الربح) ويحدد مقدار هذا الربح بنسبة مساهمة البنك في الملكية وتحسب القيمة كل سنة حسب قاعدة ثابتة لا تتغير مستعينين بنسب تمويل العقارات في لندن كمؤشر لتحديد قيمة الريع عليه فإن مقدار الريع الذي يدفعه المشتري إلى البنك يتناقص بتناقص ملكية البنك في العقار وزيادة ملكية المشتري وذلك بشرائه عددا معينا من الأسهم كل سنة إلى أن يصير هو المالك الوحيد في نهاية المدة فما رأي الفقه الإسلامي في هذه الصيغة لتمويل شراء المساكن والعقارات؟
الجواب:
ناقش العلماء المشاركون طريقة تمويل المساكن والعقارات التي يتبعها بنك البركة في لندن في ظل القوانين المرتبطة بهذا النوع من المعاملات وقدروا حاجة المسلمين لامتلاك المساكن المناسبة لسد احتياجاتهم واستعرض العلماء عددا من النقاط المتصلة بهذا الموضوع وهي:
أولا: تسجيل المسكن باسم الشريك (العميل الراغب في الشراء) من ابتداء العملية
ثانيا: تحميل الشريك الرسوم والنفقات الخاصة بالتسجيل
ثالثا: أقساط التأمين على المساكن
رابعا: طريقة التصفية وتغطية امتياز حقوق البنك عند عدم كفاية ثمن المبيع واتفقت الآراء بعد المناقشة المستفيضة لهذه الأمور على ما يلي:
- أأن تسجيل المسكن باسم الشريك على أساس الثقة ابتداء أمر جائز شرعا وأن هذا التسجيل لا يتناقض مع اتفاق المشاركة لا سيما وأن حق الشريك في التصرف بالمسكن يظل مقيدا إلى أن يثبت له الملك الكامل وقد روعي في ذلك أن التسجيل هو توثيق مؤمن بالرهن المثبت رسميا على هذا الملك حسب الشروط المتفق عليها مع الشريك:
ب إن تحميل رسوم التسجيل والمسح العقاري ورسم الطابع وغير ذلك من النفقات المتعلقة بالملك المشترك للشريك وحده ابتداء دون البنك جائز باتفاق الشريكين على ذلك وبخاصة أن الشريك سيكون هو المالك في نهاية العملية:
ج أما بالنسبة للتأمين فإن الأصل أن يتحمل الشريكان أقساط التأمين لأنها مؤونة الملك المشترك ويمكن للبنك أن يراعي عند تحديد الإيجار عن حصته مقدارا مناسبا لتغطية تكاليف التأمين:
د إن الأصل في شركة الملك هي المساواة في الغنم والغرم وذلك بقدر الملك لأن الخراج بالضمان ولما كان الوضع القانوني يتطلب عدم تعريض البنك لاحتمال الخسارة عند تصفية شركة الملك فإن ذلك يتطلب تعديل النموذج بحيث يصبح ترتيب العملية على النحو التالي:
١ - يشترك البنك والعميل في شراء المسكن بحسب النسبة المتفق عليها
٢ - يبيع البنك حصته لشريكه على أساس أنه يبيع له ملك الرقبة مع الاحتفاظ بحصته من المنفعة إلى حين وفاء الشريك بكامل الثمن المتبقي
٣ - يستوفي البنك الأجرة السنوية في المنفعة وذلك بما يتناسب مع مقدار المدفوع فعلا من ثمن المبيع
٤ - إذا تخلف الشريك عن دفع ما عليه من أقساط فللبنك إما أن يمضي البيع ويستوفي حقه في المتبقي من ثمن المبيع بطريقة التنفيذ الجبري للرهن أو يفسخ البيع ويحتفظ بالملك إذا رضى الشريك على أن يرد له ما دفعه ذلك الشريك حيث يعتبر ذلك إقالة للبيع من الابتداء (تمت الموافقة على البند ٤ هذا بالأغلبية)
المصدر: كتاب الفتاوى الشرعية البنك الإسلامي الأردني للتمويل والاستثمار الفتوى رقم (٤٦)
السؤال:
يرجى التكرم ببيان الرأي الشرعي في المسألة التالية: يقوم البنك بتقديم التمويل لبعض العملاء على أساس نظام المشاركة المتناقصة (المنتهية بالتمليك) لبناء مشاريع عقارية ويقوم البنك بتأجير هذه العقارات بعد الانتهاء من البناء وتوزيع الدخل بين البنك والمالك حسب عقد المشاركة المتناقصة المبرم مع العميل يطلب العميل (الممول له) في بعض الأحيان وعند تقديم التمويل وتوقيع العقد الخاص به أن يلتزم عند المباشرة في التمويل باستئجار العقار بعد الانتهاء من البناء على أساس تحديد أجرة للمتر المربع من البناء يرجى التكرم ببيان الرأي الشرعي حول طلب العميل تحديد الإيجار سلفا بأجرة المتر المربع للبناء المتفق على إنشائه؟
الجواب:
بما أنه يجوز شرعا اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها وبما أن ذلك يعني جواز الاتفاق على تحديدها قبل تسلم المنفعة وبما أنه يجوز عقد الإيجار على أساس وحدات معينة كالمتر أو الذراع فإن الاتفاق في حالات تمويل المشاركة المتناقصة على تحديد الأجرة على أساس المتر أو الذراع سائغ شرعا بمقتضى المادة ٦٧٩ من القانون المدني والمادة ٥٠٤ من المجلة المأخوذ حكمها من الفقه الإسلامي لذلك فإن الاتفاق المشار إليه في السؤال سائغ شرعا ويجوز الإقدام عليه